В Старой Москве средняя стоимость предложения в новостройках комфорт-класса на стадиях «строительство не начато» составляет 272,2 тыс. руб., а в готовых проектах — 295 тыс. руб. (+8,3%) 
Один из основных мотивов покупки квартиры в новостройке — возможность приобрести жилье по более низкой цене на старте продаж по сравнению с готовым. Однако c переходом на эскроу-счета стоимость жилья на начальном этапе строительства стала сопоставима с готовыми проектами, в которые можно заселиться сразу. В случае же покупки новостройки на этапе котлована ждать достройки дома придется два-три года. По словам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», это лишает новостройки инвестиционной привлекательности.
Почему так происходит, выгодно ли сейчас покупать жилье на котловане или лучше приобрести квартиру на вторичном рынке — разбираемся вместе с экспертами.
Новостройки на котловане по цене готовых
В последнее время столичные застройщики все чаще выводят в продажу новостройки по ценам, которые сопоставимы со стоимостью готовых проектов. То есть сейчас документ с правом требования на квартиру в доме, который будет построен через два-три года, стоит почти столько же, сколько квартира в уже сданном жилом комплексе. Об этом тренде говорят эксперты рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
Если брать средние цены по московским новостройкам в массовом сегменте на старте продаж и в сданных домах, то разница между ними сегодня будет небольшая. Так, по данным платформы bnMAP.pro, в Старой Москве средняя стоимость предложения в новостройках комфорт-класса, которые находятся на начальной стадии строительства, составляет 272,2 тыс. руб., а в уже введенных в эксплуатацию проектах — 295 тыс. руб. (+8,3%). Согласно оценкам аналитиков Est-a-Tet, эта разница сейчас еще меньше. По их данным, стоимость 1 кв. м в новостройках комфорт-класса на начальном этапе составляет 271 тыс. руб., в сданных корпусах — 272,6 тыс. руб. (+0,6%). В проектах бизнес-класса стоимость квадрата на начальном этапе выше, чем в уже сданных корпусах: 406,4 против 380,9 тыс. руб.
Читайте также: Города России, где новостройки обогнали по цене вторичное жилье
Жилье на котловане теряет привлекательность
Сейчас на столичном рынке немного проектов, которые инвестиционно привлекательны, если в них не закладывать рост цен на рынке, отмечает консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина (автор телеграм-канала «Новостройка по расчету»). По ее словам, такие проекты нужно искать, детально анализировать, сравнивать со стоимостью готовых аналогов, выбирать объекты с низкой конкуренцией и точками роста (например, открытие метро).
На первичном рынке Москвы особенно мало привлекательных для инвесторов проектов в бизнес-классе, где есть хорошая доходность на старте по сравнению с ценой в готовых аналогах. «Такие жилые комплексы часто выходят уже по стоимости готового. В комфорт-классе найти интересный проект, который подорожает за время строительства, если не рассчитывать на рост цен на рынке, попроще. В интересных проектах такая доходность может достигать 12% в год», — говорит Дарья Изварина.
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова также подтверждает, что примеры, когда проекты выходят на рынок по ценам готовых, на рынке действительно есть. «Сейчас застройщик может получить средства дольщиков только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому некоторые из них не видят смысла в том, чтобы продавать на старте по существенно более низкой цене», — пояснила она.
Хотя остаются застройщики, которые и сейчас выводят ЖК по более выгодным ценам на старте, чтобы собрать как можно больше средств. Это позволяет им снизить ставку по проектному финансированию и повысить маржинальность проекта. Выбор стратегии в данном случае — дело вкуса, добавила Ирина Доброхотова.
Новостройки на этапе котлована теряют свою привлекательность. Найти проект с перспективой роста цен за время строительства становится сложнее.
Почему так происходит
Такая тенденция, по словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, связана с двумя основными причинами. Во-первых, это переход на эскроу-счета, который убрал с рынка проекты, выведенные по «шоково низким ценам». «Ранее такие случаи встречались довольно часто, ведь застройщикам нужно было собрать с дольщиков деньги на строительство ЖК. Сейчас у девелоперов такой проблемы нет, так как банк выделяет проектное финансирование на весь строительный цикл и застройщику нет смысла демпинговать», — пояснил Алексей Попов.
Во-вторых, сказалось общее подорожание жилья. Рост цен привел к тому, что в Москве стали выходить проекты с более высоким ценником. «Этот рост стал выражаться не просто в переписывании ценников, но и в изменении концепций ЖК. Если раньше было сложно представить небоскребы бизнес-класса на месте производственных территорий на юго-востоке города, то сейчас такие проекты стали появляться все чаще», — добавил глава «ЦИАН.Аналитики».
Доходность инвестиций в новостройки складывается из разницы цены застройщика и цены аналогичной квартиры на вторичке на данный момент, к которой добавляется потенциальный рост рынка, поясняет Дарья Изварина. По ее словам, до эскроу-счетов и льготной ипотеки эта разница достигала 20–40% за весь период строительства, или примерно 10–15% в год. После эскроу эти показатели снизились примерно в два раза — до 10–20% за время строительства, или 5–10% в год, что примерно сопоставимо со ставками по депозитам.
«Но на это, на самом деле, больше повлияла льготная ипотека. По отчету PwC, при введении эскроу-счетов себестоимость строительства увеличивается примерно на 3–4%. Это оказало небольшое влияние на цену 1 кв. м. Потом пришла льготная ипотека, которая сильно повысила спрос на новостройки. Сейчас эта ипотека сменилась субсидированной от застройщика. Девелоперы почувствовали, что спрос высокий и можно повышать цены. В результате это сократило ценовую разницу между новостройками и готовым жильем», — считает Дарья Изварина.
Примеры конкретных проектов
Если смотреть на рынок столичных новостроек в целом, то сказать, что проекты на нулевой стадии сейчас дороже готовых, нельзя, отмечают эксперты. На показатель средней цены влияет структура выборки по районам. Также немаловажно расположение конкретного проекта (близость к рекреационным зонам, транспортная доступность, видовые характеристики), концепция проекта, наличие отделки и уровень конкуренции в районе, пояснил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Если смотреть выборку в разрезе каждого района, то в локациях с насыщенной конкуренцией цена 1 кв. м на начальной стадии при одинаковом уровне отделки, как правило, ниже, чем на более высоких стадиях», — отметил он. Кроме того, в сданных корпусах же чаще остаются наименее ликвидные лоты.
Стоимость московских новостроек на разных этапах строительства в комфорт-классе в феврале 2022 года
Стоимость московских новостроек на разных этапах строительства в бизнес-классе в феврале 2022 года
По мнению Алексея Попова, простое усреднение приводит к некорректным выводам. По данным «ЦИАН.Аналитики», корпуса комфорт-класса на котловане в старых границах Москвы сейчас предлагаются за 275 тыс. руб. за «квадрат». Средняя цена 1 кв. м в готовых корпусах этого же класса — 285 тыс. руб. «Но это не значит, что цены в новых проектах обязательно вырастут на 5%, или на 10 тыс. руб. за 1 кв. м. Просто сейчас на старте находятся более качественные проекты, тогда как на этапе продаж готовых квартир от застройщика — корпуса, заложенные в 2016–2017 годах», — считает эксперт.
По словам Попова, более показателен анализ изменения средних цен за историю реализации конкретных ЖК. К примеру, в ЖК «Дмитровский парк» (один из первых проектов, где реализация корпусов стартовала сразу через эскроу-счета) средние цены 1 кв. м увеличились со 145 тыс. руб. на котловане до 195 тыс. руб. в дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию (+34%). В расположенных рядом корпусах № 4, 7 и 8 ЖК «Город» (продавался по старой схеме — по ДДУ, без эскроу-счетов) цены выросли со 125 тыс. до 185 тыс. руб. (+48%). «Похожее соотношение фиксируется и для других аналогичных примеров. Корпуса по эскроу выходят по более высоким ценам, но в процессе продаж дорожают медленнее, чем это было бы при схеме без проектного финансирования», — говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Если брать средние цены по московским новостройкам в массовом сегменте на старте проекта и в сданных домах, то разница между ними сегодня будет небольшая
Как было до введения эскроу-счетов
Сами застройщики тоже подтверждают, что с переходом на эскроу-счета ценовая разница между новостройками на нулевом цикле и готовыми проектами сократилась. «Сейчас разница в средней стоимости 1 кв. м жилья на этапе котлована и в практически готовом доме составляет примерно 12–14%. До перехода на эскроу-счета этот показатель находился на уровне 35%, в отдельных случаях доходил до 40%», — рассказала коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. Похожие цифры привела коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. По ее словам, разница в цене квадратного метра проекта от старта до финиша до введения эскроу-счетов составляла 20–25%. Сейчас же она достигает 10–15%.
Данную тенденцию застройщики также объясняют особенностями финансирования проектов. Раньше девелопер открывал продажи сразу после получения разрешения на строительство и предлагал квартиры с большим дисконтом для привлечения средств на строительство. «В механизме эскроу-счетов кредитные линии от банков полностью обеспечивают финансированием всю расходную часть проектов. Это позволяет полностью завершить все строительные работы, а затем открыть продажи уже готовых квартир», — пояснила Анна Боим. Тем не менее большинство участников рынка открывают продажи на ранней стадии, чтобы наполнить эскроу-счета и тем самым снизить ставку проектного финансирования, добавила она.
Читайте также