В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2024 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы. 
С 2025 года в России вводятся значительные изменения в налогообложении доходов физических лиц (НДФЛ), которые затронут и сделки с недвижимостью. Эти изменения особенно важны для тех, кто планирует продавать недвижимость, так как они повлияют на то, как рассчитывается налог, и в каких случаях его придется платить. В этой статье мы подробно рассмотрим, что изменится, когда возникает обязанность по уплате налога, в каких случаях налог можно не платить, и как можно уменьшить налоговые обязательства.
Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ при продаже недвижимости?
В России налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости возникает в случае, если недвижимость находилась в собственности продавца менее установленного минимального срока владения. Этот срок составляет:
- 5 лет — в общем случае;
- 3 года — если недвижимость была получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты с пожизненным содержанием.
Если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока, то при ее продаже НДФЛ платить не нужно.
Как рассчитывается налог на доходы с продажи недвижимости?
До 2025 года налог на доход от продажи недвижимости рассчитывается следующим образом: ставка налога составляет 13% и применяется к разнице между стоимостью покупки и продажи объекта. Это значит, что налог платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а только с той части, которая превышает первоначальные затраты на приобретение недвижимости.
Например, если вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, а продали за 5 миллионов рублей, то налог будет исчисляться с разницы в 2 миллиона рублей. С этой суммы вам придется уплатить 13%, что составит 260 тысяч рублей.
В каких случаях налог с продажи недвижимости платить не нужно?
Налог с продажи недвижимости можно не платить в нескольких случаях:
- Длительное владение. Как уже было сказано выше, если вы владели недвижимостью более 5 или 3 лет (в зависимости от ситуации), то налог платить не нужно.
- Продажа за ту же или меньшую сумму. Если вы продаете недвижимость за ту же сумму, за которую купили, налог не возникает, так как нет дохода, с которого можно было бы его исчислить.
- Продажа недвижимости, полученной по наследству или в дар. Если недвижимость была получена в наследство или в дар от близкого родственника, и с момента получения прошло более 3 лет, налог также не платится.
- Имущественный вычет. Если вы продаете недвижимость, которой владели менее минимального срока, вы можете воспользоваться имущественным вычетом. В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей.
Что изменится с 2025 года?
С 2025 года в России будет введена прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц, что затронет и налогообложение доходов от продажи недвижимости. Основные изменения заключаются в следующем:
- Повышение налоговых ставок. С 2025 года ставка налога на доходы от продажи недвижимости будет зависеть от общей суммы доходов физического лица за год. Если ранее ставка составляла фиксированные 13%, то теперь для высоких доходов она может быть увеличена.
Например, если ваш совокупный доход за год (включая доходы от продажи недвижимости) превысит определенную сумму, ставка налога может вырасти до 15% или даже выше. Точные пороги доходов и соответствующие ставки налога будут установлены в законодательстве.
- Усложнение расчета налога. Введение прогрессивной шкалы потребует более тщательного учета всех доходов, полученных в течение года. Это может усложнить процесс расчета налога и потребовать привлечения специалистов для правильного оформления налоговой декларации.
- Изменения в имущественных вычетах. В 2025 году могут также быть внесены изменения в правила предоставления имущественных вычетов. Например, возможно снижение максимальной суммы вычета или введение дополнительных условий для его получения.
Как рассчитать налог после введения новых правил?
Рассмотрим, как можно будет рассчитать налог на продажу недвижимости после вступления в силу новых правил.
Предположим, что вы продали квартиру за 6 миллионов рублей, которую купили за 4 миллиона рублей, и ваш общий доход за год составил 10 миллионов рублей (включая доходы от продажи недвижимости). При этом, предположим, что новая шкала налогообложения предполагает следующие ставки:
- Доходы до 5 миллионов рублей — ставка 13%;
- Доходы от 5 до 10 миллионов рублей — ставка 15%;
- Доходы свыше 10 миллионов рублей — ставка 20%.
В этом случае расчет налога будет следующим:
- Разница между покупной и продажной ценой составляет 2 миллиона рублей.
- На первые 5 миллионов рублей дохода будет применена ставка 13%. Это может включать, например, зарплату и другие доходы.
- На доходы от 5 до 10 миллионов рублей (включая доход от продажи недвижимости) будет применена ставка 15%.
Таким образом, с разницы в 2 миллиона рублей, возникшей при продаже квартиры, вы заплатите налог по ставке 15%, что составит 300 тысяч рублей.
Как уменьшить налоговые обязательства?
Есть несколько способов уменьшить налоговые обязательства при продаже недвижимости:
- Имущественный вычет. Как уже упоминалось, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей. Если разница между покупкой и продажей недвижимости составляет 2 миллиона рублей, то после применения вычета налог будет исчисляться с 1 миллиона.
- Документальное подтверждение затрат на улучшение недвижимости. Если вы сделали капитальный ремонт или другие улучшения, которые увеличили стоимость недвижимости, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму этих затрат. Для этого необходимо сохранить все документы, подтверждающие расходы.
- Перенос сроков продажи. Если есть возможность, можно отложить продажу недвижимости до истечения минимального срока владения. В этом случае налог платить не придется вовсе.
- Использование профессиональных услуг. Консультация с налоговыми специалистами может помочь оптимизировать налоговые обязательства и избежать ошибок при расчете и подаче декларации.
Заключение
Введение прогрессивной шкалы налогообложения доходов физических лиц с 2025 года в России значительно изменит порядок уплаты налога на доходы от продажи недвижимости. Эти изменения требуют более тщательного подхода к планированию сделок с недвижимостью и учета всех возможных налоговых обязательств. Чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде увеличенных налоговых выплат, рекомендуется заранее ознакомиться с новыми правилами и, при необходимости, обратиться за консультацией к специалистам.